Liebhaberei

Im Steuerrecht wird eine Vermietung, die statt Gewinne laufend Verluste erzeugt, als Liebhaberei bezeichnet. Eine solche liegt dann vor, wenn die Vermietung auf Dauer keine Einkünfte erzielt und keine ertragserzielende Absicht vorhanden ist. Wird eine Vermietung jedoch vor Erreichen eines Gesamtüberschusses beendet, bleibt die Absicht als Einkunftsquelle bestehen, wenn der ursprüngliche Plan eine längerfristige Vermietung vorgesehen hat.

Eine Analyse der Judikatur des VwGH zur vorzeitigen Beendigung einer Vermietung und deren Auswirkungen auf die Liebhaberei hat gezeigt, dass bei einer Veräußerung vor Erzielung eines Gesamtüberschusses geprüft werden muss, ob die Vermietung mit der Absicht aufgenommen wurde, über einen längeren Zeitraum hinweg Gewinne zur erzielen oder ob sie von Anfang an nur kurzfristig angelegt war. Das Eintreten, von unvorhergesehenen Ereignissen, die zur vorzeitigen Beendigung führen, ändern nicht automatisch die Absicht und führen daher nicht zur Liebhaberei. Der VwGH entschied jedoch in einem Urteil aus 2017, dass eine bewusste Änderung der ursprünglichen Planung, wie die vorzeitige Beendigung, die Absicht, bis zum Gesamtüberschuss zu vermieten, ändern kann, was wiederum zur Liebhaberei führen könnte.

Aus der ständigen Rechtsprechung des VwGH ergibt sich, dass eine vorzeitige Beendigung der Vermietung nur dann zu Liebhaberei führt, wenn die Vermietung von Anfang an auf einen begrenzten Zeitraum angelegt war. Auch wenn die Vermietung ursprünglich auf einen Zeitraum bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses angelegt war und aufgrund von Unwägbarkeiten vorzeitig beendet wird, spricht dies nicht gegen das Vorliegen einer Einkunftsquelle. Dies gilt auch, wenn eine vorzeitige Beendigung der Vermietung durch später eingetretene persönliche Überlegungen und Entscheidungen verursacht wurde.

Zu beachten ist jedoch, dass der ursprüngliche Plan sowie später eingetretene Unwägbarkeiten oder persönliche Überlegungen dokumentiert und im Bedarfsfall nachgewiesen werden müssen.

Aus unserer Erfahrung ist es daher angebracht, bereits im Beginn der Vermietung entsprechende Prognoserechnungen aufzustellen um zu eruieren, ob im Gesamtbetrachtungszeitraum von mindestens 20 Jahren ein Überschuss erwirtschaftet werden kann.

Gerade am Beginn von Vermietungen kommt es immer wieder zu größeren Verlusten, die aus Umbauarbeiten etc. und aus einem Rumpfjahr resultieren. Ist absehbar, dass über den Gesamtzeitraum Überschüsse erwirtschaftet werden können, ist Liebhaberei ausgeschlossen.

Alles was zu Beginn dokumentiert, niedergeschrieben und dem Finanzamt auch übermittelt worden ist, kann somit hilfreich sein einer Umqualifizierung im Zuge einer vorzeitigen Beendigung der Vermietung vorzubeugen.

Quelle - Inhalte entnommen/Textpassagen zitiert aus:

• SWK – Steuer- und WirtschaftsKartei Nr. 30/2024